Gesetzgebung zur Hypothekenentlastung

Die Gesetzgebung zur Hypothekenentlastung soll den Kreditnehmern helfen. Seit dem frühen neunzehnten Jahrhundert hat sich das Verhältnis zwischen Hypothek und Hypothek in den Vereinigten Staaten erheblich verändert - nicht kontinuierlich, sondern aufgrund von Sofortmaßnahmen, die in Zeiten weit verbreiteter finanzieller Not aufgrund wirtschaftlicher oder natürlicher Ursachen ergriffen wurden. Die Änderungen waren in der Regel zum offensichtlichen Vorteil des Kreditnehmers und werden daher als Erleichterung für Hypothekenschuldner oder, wenn gesetzlich vorgeschrieben, einfach als Hypothekenentlastungsgesetz bezeichnet.

Da die Staaten das Immobilienrecht (einschließlich des Hypothekenrechts) regeln, haben sie die meisten Hypothekenerleichterungen verabschiedet. Die wichtigsten Episoden der Entlastung von Hypothekenschuldnern folgten Perioden landwirtschaftlicher Hypothekennot im späten neunzehnten Jahrhundert und in der Zeit zwischen dem Ersten und dem Zweiten Weltkrieg, insbesondere in den 1930er Jahren.

Ein Merkmal der Siedlung der Plains-Staaten in den 1870er und 1880er Jahren war eine weitgehende Überdehnung der Verschuldung der Landwirte, vor allem bei Landhypotheken. Als sich die landwirtschaftlichen Einkommen verschlechterten und die Grundstückswerte in den folgenden Jahren sanken, wurde die Hypothekenverschuldung für den Kreditnehmer sehr belastend. Infolgedessen sahen sich viele Kreditnehmer zu Kriminalität, Zahlungsausfall und schließlich zur Schließung oder einer anderen Form der Notübertragung gezwungen. Die unvermeidliche Agitation für die Entlastung der Schuldner beinhaltete Forderungen nach Inflation der Geldmenge (wie der Free Silver-Bewegung) und nach öffentlicher Regulierung von Geschäftsmonopolen. Aus dieser Zeit der Hypothekenkrise in landwirtschaftlichen Betrieben ergaben sich im engeren Sinne zwei Arten von Hypothekenentlastungsgesetzen: die Festlegung gesetzlicher Rückzahlungsfristen, die nach dem Zwangsvollstreckungsverkauf fortgesetzt wurden, und das Erfordernis der Bewertung von Grundbesitz vor dem Verkauf und das Verkaufsverbot bei weniger als ein bestimmter Anteil des Schätzwertes. Diese Gesetzgebung resultierte aus der Kritik an Verkäufen zu unangemessen niedrigen Preisen und aus auf diesen Verkäufen basierenden Mangelurteilen.

Eine ähnliche Zeit der Hypothekenkrise auf dem Bauernhof ereignete sich in den 1920er Jahren, hauptsächlich in der Region High Plains. Dort verschlechterte sich das landwirtschaftliche Einkommen, nachdem die Landwirtschaft während des Ersten Weltkriegs rasch gewachsen war, und der Wert des landwirtschaftlichen Bodens ging zurück. Es kam zu zahlreichen Zwangsvollstreckungen und anderen Nottransfers von hypothekarisch belasteten Betrieben. Nach 1929 machte die Weltwirtschaftskrise - in Verbindung mit schwerer Dürre in einigen Gebieten - die Hypothekenkrise zu einem nationalen Problem. Aufgrund des Ausmaßes und der Schwere des Problems in ländlichen und städtischen Gebieten erreichte die Gesetzgebung zur Hypothekenhilfe in den 1930er Jahren einen Höhepunkt.

Obwohl Schuldner und Gläubiger freiwillige Anpassungen vorgenommen haben, bei denen die Gläubiger den Schuldnern mehr Zeit zur Rückzahlung und Refinanzierung ihrer Kredite gaben, erwiesen sich diese Abhilfemaßnahmen angesichts der wirtschaftlichen Katastrophe der 1930er Jahre als unzureichend. Die Staaten haben als erste gesetzgeberische Maßnahmen ergriffen. Bis Anfang 1936 hatten XNUMX Staaten Hypothekenentlastungsgesetze in einer oder mehreren der folgenden Formen verabschiedet: Moratorien für Zwangsvollstreckungen, Verlängerung der Rückzahlungsfristen und Beschränkungen für die Verwendung von Mangelurteilen. Ein Moratorium stoppte das Zwangsvollstreckungsverfahren für einen vorübergehenden Zeitraum, der als wirtschaftlicher Notfall eingestuft wurde. Die Gesetzgebung zur Verlängerung der Rückzahlungsfrist sah einen bestimmten Zeitraum vor, in dem der Schuldner weiterhin das Recht hatte, das verpfändete Vermögen zurückzuzahlen. Diese neuen Gesetze schränkten die Verwendung von Mangelurteilen auf verschiedene Weise ein. Beispielsweise könnten sie einen Mindestverkaufspreis festlegen, von den Gläubigern verlangen, einen geschätzten "beizulegenden Zeitwert" anstelle eines Verkaufswerts als Grundlage für die Ermittlung der Höhe des Mangels zu verwenden, und die Zeit begrenzen, innerhalb derer ein Mangelurteil durchgeführt werden könnte. Die Gerichte bestätigten im Allgemeinen die Gesetzgebung zur staatlichen Hypothekenentlastung, solange sie nur vorübergehend Erleichterungen gewährte, abhängig vom Vorliegen des wirtschaftlichen Notstands. die Integrität des Hypothekenschuldenvertrags nicht beeinträchtigt hat; und versicherte den Gläubigern während des Erleichterungszeitraums eine angemessene Entschädigung in Form von Mietzahlungen. Der Oberste Gerichtshof der USA traf die Schlüsselentscheidung zur Verfassungsmäßigkeit in Home Building and Loan Association gegen Blaisdell, 290 US 398 (1934), als es das Minnesota Moratorium Act von 1933 bestätigte.

Das Gesetz über staatliche Hypothekenerleichterungen löste die Hypothekenprobleme der 1930er Jahre nicht vollständig, auch weil die Maßnahmen erst ergriffen wurden, nachdem ein Großteil des Schadens angerichtet worden war. Noch wichtiger ist, dass das Problem der Hypothekenkrise nur ein Teil des viel größeren Problems der allgemeinen Wirtschaftskrise war. Im Bereich der Hypothekenhilfe übernahm die Bundesregierung wie in so vielen anderen die Suche nach Lösungen von den Bundesländern. 1935 erklärte der Gerichtshof einen Versuch eines Bundesmoratoriums für verfassungswidrig, das Frazier-Lemke Farm Bankruptcy Act von 1934; 1937 wurde jedoch eine geänderte Fassung genehmigt. Die bundesstaatlichen Farm-Credit-Agenturen ergriffen wirksamere Maßnahmen zur Refinanzierung von Hypothekendarlehen - eine Politik, die den Kreditgebern zugute kam, indem sie willkommene Liquidität bereitstellten und es den Schuldnern ermöglichten, der Zwangsvollstreckung zu entgehen. Die Bundesregierung hat ähnliche Schritte im Bereich der städtischen Hypothekenfinanzierung unternommen.

Als der Zweite Weltkrieg die Nation aus der allgemeinen Wirtschaftskrise in den Wohlstand zog, kehrte der Agrarsektor zu einem relativen Wohlbefinden zurück. In der Nachkriegszeit gab es keine weit verbreitete Hypothekennot, die eine Gesetzgebung zur Hypothekenentlastung forderte. Die Übertragung von Betriebsbesitz durch Zwangsvollstreckungen, Abtretungen, Insolvenzen und damit verbundene Ausfälle betrug von 1929 bis 1938 durchschnittlich 1933 Promille pro Jahr und erreichte 1.5 einen Höchststand von 1950 Promille 1974.

In den 1980er und 1990er Jahren erlebten die landwirtschaftlichen Betriebe erneut schwere Zeiten, und viele mussten gezwungen werden, ihre Geschäfte abzuschließen. Eine konservativere Bundesregierung förderte die großflächige "Massentierhaltung" und schützte Kleinbauern nicht mit Hypothekenentlastungsgesetzen. 1996 unterzeichnete Präsident Bill Clinton das Gesetz zur Reform des Agrarkreditsystems von 1996, das darauf abzielte, die Kosten für Landwirte und Viehzüchter zu senken. Kleinbauern gingen jedoch weiterhin mit sehr hohen Raten bankrott.

Literaturverzeichnis

Regierungssponsoring der Federal National Mortgage Association und der Federal Home Loan Mortgage Corporation. Washington, DC: US-Finanzministerium, 1996.

Rucker, Randal R. und Lee J. Alston. "Farmversagen und staatliche Intervention: Eine Fallstudie der 1930er Jahre." American Economic Review 77 (1987): 724 – 731.

Wallison, Peter J. und Bert Ely. Verstaatlichung des Hypothekenrisikos: Das Wachstum von Fannie Mae und Freddie Mac. Washington, DC AEI Press, 2000.

Glenn H.MüllerJr./db